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2025.09
9、安心收租！房東必懂的稅務規劃與法律風險指南【2025最新版】
在現行《住宅租賃法》與租金補貼政策日益健全的情況下，房東若沒有做好稅務規劃與法律風險控管，很容易在收租過程中陷入麻煩甚至吃上官司。
「我只是不動產出租，為什麼會被追稅？」
「遇到房客不繳租、不搬走，我該怎麼辦？」
這些問題，是我們在處理房東法律諮詢時，最常聽見的困擾。
本篇文章，從律師角度出發，帶你深入了解房東報稅流程、公益出租人申請重點、法律責任風險與糾紛處理，讓你能安心出租、合法收租。
為什麼房東一定要懂「稅務與法律」？
因為你收的不只是租金，還有法律責任。
你可能覺得自己只是把房子租出去，但實務上，我們處理過的案件中，超過七成的房東都曾經遇過以下狀況：
你可能覺得自己只是把房子租出去，但實務上，我們處理過的案件中，超過七成的房東都曾經遇過以下狀況：
- 房客申請租屋補助，結果被國稅局查稅
- 押金該不該退、要不要扣，處理錯了反被房客申訴
- 租約沒寫清楚，房客拖欠租金卻不能強制搬離
- 房子被惡意破壞，卻拿不到賠償
當房東，最怕的不是遇到奧客，而是「你自己根本不知道什麼時候會出事」。
如果你想避免麻煩、把收租這件事變成穩定收入，而不是風險來源，
請一定要從稅務申報 × 合法租約 × 糾紛處理流程這三大方向，建立正確觀念。
如果你想避免麻煩、把收租這件事變成穩定收入，而不是風險來源，
請一定要從稅務申報 × 合法租約 × 糾紛處理流程這三大方向，建立正確觀念。
房東怎麼報稅才不吃虧？合法申報，還能節稅！
兩種租賃所得申報方式比較：
| 報稅方式 | 核心特色 | 適合對象 |
| 標準扣除額 | 可自動扣除43%租金收入，免附單據 | 開銷不多的房東 |
| 列舉扣除額 | 可列報房屋稅、地價稅、修繕費、水電等支出 | 有憑證、支出高的房東 |
📌 每年可「擇優」選擇，無需固定。建議與會計師或律師討論後報最划算的方式。
成為「公益出租人」，享免稅額和稅率優惠
許多房東擔心報稅會被課更多稅，但成為公益出租人，反而能節稅＋降低稅務風險。
✅ 公益出租人有什麼好處？
- 每月最高 $15,000 租金所得免稅
- 房屋稅、地價稅享自用住宅稅率優惠
- 未來遇到法律糾紛，公部門會有完整租賃資料可佐證
- 建立良好信譽，吸引優質房客配合補助申請
✅ 如何申請成為公益出租人？
- 房客申請租金補貼 → 房東收到配合通知
- 上傳或寄送租賃契約、稅籍資料
- 等待審查結果並配合後續申報程序
若不願意成為公益出租人，也建議至少做好簡易申報與契約留存，避免未來被舉發補稅。
法律風險你不能忽視！這3種情況，最容易讓房東惹上官司
1. 欠租不繳，房客不搬走怎麼辦？
錯誤做法：直接斷電、換鎖、進屋清空家具（會觸犯法律）
正確做法：
正確做法：
- 發送存證信函催繳租金
- 向法院聲請支付命令或提起訴訟
- 若有公證過的租約，可跳過訴訟，直接強制執行
📌 若使用「未經律師審核的租約範本」，常出現無法執行、條款無效，或是漏未添加重要條款的情況，建議諮詢律師進行契約優化。
2. 房屋被破壞、押金不夠扣怎麼辦？
想從押金扣修繕費，但如果：
- 沒拍照存證
- 沒修繕報價單
- 沒提供結算明細給房客
就可能被房客反控「押金未返還」，甚至求償。
建議做法：
建議做法：
- 點交當日雙方簽署驗收表單＋拍照留證
- 修繕項目提供報價單／收據
- 於7～14天內發出押金結算通知函，列明扣款原因與金額
3. 修繕責任不清楚，房客反要求減租？
很多房東以為「水管壞掉、馬桶阻塞都是房客的問題」，但其實：
- 人為損壞（房客負責）：如打破玻璃、撞壞門鎖
- 結構性老化（房東負責）：如牆壁滲水、電線短路、水管鏽蝕
若房東未在合理時間內處理，有可能被房客主張「房屋不適住」，要求減租甚至解除租約。
房東最常見的法律與稅務誤區 Q&A
以下是我們在實務中，最常被房東問到的幾個關鍵問題與常見錯誤觀念：
Q1. 我只是出租一間房，不報稅也不會怎樣吧？
現在政府推動租屋補貼普及，只要房客申請補助，房東不配合報稅就有極高機率被查稅。
若被舉發，將被補稅、處罰鍰，且未來信用紀錄會受影響。
律師建議：提早規劃稅務申報或申請公益出租人。
若被舉發，將被補稅、處罰鍰，且未來信用紀錄會受影響。
律師建議：提早規劃稅務申報或申請公益出租人。
Q2. 租約簽完就好，沒必要公證吧？
建議公證。
普通租約雖具效力，但若房客欠租不搬，你仍需打官司才能強制收回房屋。
若租約經過公證，法院可直接聲請強制執行，不需經過漫長訴訟程序。
普通租約雖具效力，但若房客欠租不搬，你仍需打官司才能強制收回房屋。
若租約經過公證，法院可直接聲請強制執行，不需經過漫長訴訟程序。
Q3. 修繕不是房客住壞就該他出嗎？
不是。
法律上要分清楚：
法律上要分清楚：
- 人為損壞：房客負責（如撞壞門、打破玻璃）
- 結構性老化：房東負責（如天花板漏水、水管老舊）
律師建議：在租約中明確條列修繕責任分工，並約定處理時效與通知義務。
Q4. 我用網路免費租約範本就可以了吧？
不建議。
很多網路範本條文過於簡略，常缺少押金處理、違約處理、公證效力、修繕責任等關鍵內容。
出問題時，反而容易導致房東敗訴或無法強制執行。
律師建議：由律師審閱或客製租賃契約，解決所有潛在法律風險。
很多網路範本條文過於簡略，常缺少押金處理、違約處理、公證效力、修繕責任等關鍵內容。
出問題時，反而容易導致房東敗訴或無法強制執行。
律師建議：由律師審閱或客製租賃契約，解決所有潛在法律風險。
Q5. 如果遇到房客欠租不搬，我可以直接進去清空嗎？
不可以。
這樣可能觸犯侵入住居罪、毀損罪，房客甚至可對房東提告求償。
法律程序才是唯一合法管道：
存證信函 → 法院支付命令或訴訟 → 判決後強制執行。
這樣可能觸犯侵入住居罪、毀損罪，房客甚至可對房東提告求償。
法律程序才是唯一合法管道：
存證信函 → 法院支付命令或訴訟 → 判決後強制執行。
Q6. 房子有損壞，我可不可以直接不退押金？
可以扣，但必須同時符合下列條件：
- 合約中有明確扣款條文
- 損壞有照片、影片、報價單等佐證
- 於退租後 7～14 日內清楚結算金額與原因，並書面通知房客
若房東無證據就沒收押金、逾期未結算，可能被認定為任意扣押金或侵害財產權，還有機會被判加倍賠償。
律師提醒：押金是房客的擔保，依法處理，才能收得安心、站得住腳。
這些看似小事的誤區，其實才是導致房東賠錢、惹官司的元兇，「不確定」就找律師問，比事後補救便宜也有效。
律師提醒：押金是房客的擔保，依法處理，才能收得安心、站得住腳。
這些看似小事的誤區，其實才是導致房東賠錢、惹官司的元兇，「不確定」就找律師問，比事後補救便宜也有效。
真正安心收租的關鍵，不在房客好不好，而在你準備得夠不夠
成為房東不難，但想收得穩、租得安心，需要有：
- 完整契約（建議律師審閱或客製）
- 清楚的稅務申報規劃（不逃漏稅，也不多繳）
- 遇到問題時知道該怎麼做、不該怎麼做
專屬法律與稅務顧問服務「柯比能律師事務所」
我們提供專業協助，讓你從事前規劃就站穩腳步：
- ✅ 客製租賃契約草擬／公證建議
- ✅ 公益出租人申請協助與稅務規劃
- ✅ 租賃糾紛處理、押金協商、訴訟代理
📞 歡迎免費預約諮詢，由專業律師陪你釐清風險、避開誤區。
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電話預約：0919 701 867
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